Опубликовано: Март 22, 2012
Балкон не место для душаКак перестроить своё жилище, не нарушив закон и покой соседей
В одноименном немецком фильме главный герой преодолевал любые препятствия легким движением руки – фьють! – и ты уже в комнате у прелестной соседки. Сегодня такой финт может обернуться грандиозным скандалом. В «Вечерку» уже начали поступать жалобы на соседей, которые «так крушат стены и полы, что у нас появляются и трещины, и расщелины, и даже проседания несущих конструкций квартиры». То есть москвичи приступили к массовому нарушению нормативов и требований при перепланировке своих квартир во время летнего ремонта.
О том, как не поссориться с соседями и не войти в противоречие с законом, нашему корреспонденту рассказала Татьяна Филиппова, заместитель начальника управления информации и контроля поручений Мосжил инспекции.
Посоветуйтесь со специалистом
– Татьяна Витальевна, наверное, нет человека, который не мечтал бы жить в просторной, рационально спланированной квартире. Однако удобное для жизни пространство не всегда бывает организовано правильно, с соблюдением всех норм. Как сделать его таким, не нарушая закон? Расскажите нашим читателям о самых острых проблемах, возникающих при перепланировке квартиры.
– Если вы серьезно задумались о расширении внутренних границ своей личной «крепости», не поленитесь получить бесплатную консультацию в инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах своего административного округа. Лучше обратиться туда с копией технического паспорта квартиры или поэтажным планом. Совет специалиста позволит вам сэкономить время и, что немаловажно, значительную сумму семейного бюджета. Контактная информация размещена на официальном интернет-сайте Мосжилинспекции: http://www.mzhi.ru . Там же вы можете ознакомиться с действующими нормативами по переустройству, а также задать вопрос о перепланировке и получить сведения из первых рук – на ваш вопрос ответят специалисты инспекции.
Наиболее очевидный способ расширить пространство – объединить имеющиеся помещения: кухню и жилую комнату, ванную и туалет, санузел и коридор, комнату (или кухню) и лоджию (либо балкон).
Эти случаи встречаются довольно часто. Некоторые хотят снести все внутренние стены, чтобы получилось единое пространство, в котором останется лишь одна дверь – входная. Не будем рассматривать экстремальный вариант – стремление присоединить к жилью часть межквартирного холла. Это незаконно, а потому бесперспективно и чревато многочисленными осложнениями.
Отмечу, что любую перепланировку можно начинать, только получив соответствующее разрешение в уполномоченном органе власти. В столице это инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах (ИНПП) – подразделения Государственной жилищной инспекции г. Москвы (Мосжилинспекции). Они есть в каждом административном округе. Обращаться за разрешением нужно в службу «одного окна» ИНПП по месту нахождения квартиры.
Не посягайте на «святое»
– Давайте попробуем рассмотреть различные, наиболее часто встречающиеся варианты перепланировки. К примеру, попытаемся объединить ванную и туалет.
– Обычно сделать такую перепланировку несложно – достаточно разобрать перегородку. Но и здесь можно столкнуться с неожиданными трудностями: в некоторых домах внутри этой конструкции проходит канал системы вентиляции. Его ни в коем случае нельзя трогать! Если не затрагиваются несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации (например, не планируется переносить стояки – это невозможно), разрешение можно оформить по эскизу. К нему обязательно прикладывают схему узла гидроизоляции. На эскизе надо показать размещение сантехприборов и подводки к ним. Эскизом может служить копия плана квартиры из технического паспорта, на которой синими и красными линиями отмечены планируемые изменения.
Во всех случаях, когда нужно изменить конструкцию пола (в частности, выполнить гидроизоляцию в той зоне, где ее раньше не было), необходим проект, но для объединения сан узла достаточно эскиза.
Восстанавливать гидроизоляцию понадобится на месте снесенной перегородки. При этом придется соблюдать требования к устройству полов (состав, последовательность укладки слоев). Узел гидроизоляции, изображенный на прилагаемом к эскизу разрезе конструкции пола, содержит схему и состав «слоеного пирога», по принципу которого по сути устроен любой пол. В процессе ремонта следует составить акты освидетельствования скрытых работ. Эти документы будут подтверждать, что эксплуатация не сулит неприятных сюрпризов.
Полы санузла, кухни и других зон, где могут выполняться «мокрые» работы, должны быть влагостойкими и ударопрочными (последнее важно при падении тяжелых предметов), а также иметь высокий коэффициент трения даже во влажном состоянии. Необходимо помнить и о звукоизоляции.
Особого внимания требует демонтаж сантехкабины (если она есть). Казалось бы, достаточно разобрать ее, но это только на первый взгляд не вызывает никаких сложностей. Стандартные сантехкабины изготовляют на заводах из разных материалов: гипсолита, ацэида или бетона. Если снести только перегородку сантехкабины, распадаются связи жесткости. В такой ситуации может, например, провиснуть потолок. К тому же сантехкабина спроектирована так, что при ее демонтаже разрушается и система вентиляции, а значит, прекращается воздухообмен во всем санузле. Наконец, в увеличенном помещении придется заново устраивать пол.
Когда объединяют ванную и туалет, полотенцесушитель часто оказывается помехой. Приходится думать, как с ним быть. Чтобы развернуть или перенести его, разрешения Мосжилинспекции не требуется – подобные работы не считаются переоборудованием, так как данное оборудование не указано на плане помещений.
Но это не значит, что можно спокойно гнуть и резать трубы. Возможность и способ реализации задуманного зависят от многих факторов. Например, от того, на каком трубопроводе находится полотенцесушитель (на подающем или циркуляционном). Изменится ли при его переносе схема подключения? Чтобы в дальнейшем не возникало проблем в работе системы ГВС, все операции, производимые с полотенцесушителем, должны быть согласованы с управляющей компанией и приняты ею по акту. То есть оформлены документально.
Чтобы ножки не зябли
– Многие москвичи, даже средних этажей, стремятся сделать у себя теплые полы. Как решается эта задача?
– В многоквартирных зданиях не разрешено устраивать полы с подогревом от общедомовых систем ЦО и ГВС. Их можно обогревать только от электросети и лишь при наличии достаточной мощности электропитания. Существует много вариантов конструкции такого пола. Лучше выбрать тот, который позволяет не устраивать дополнительную стяжку (это утяжеляет перекрытие) и дает возможность вмонтировать нагревательный кабель прямо в слой плиточного клея, или же устроить сверхтонкий пленочный теплый пол (толщиной менее 1 мм), укладываемый без стяжки и клея под покрытие.
К жилплощади – ни шагу!
– Допустим, владелец квартиры не хочет объединять ванную и туалет, а желает просто увеличить «комнату раздумий». Как ему поступить?
– Расширить площадь санузла можно без проблем. Но только за счет вспомогательных помещений, например коридора или кладовой. Увеличить санузел, присоединив часть кухни или жилого помещения, не удастся. По нормативам категорически запрещено размещать туалет и ванную (или душевую) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Однако владельцам квартир, расположенных на первых этажах или над нежилыми помещениями, повезло – на них эти ограничения не распространяются.
Любую перепланировку можно начинать, только получив соответствующее разрешение в уполномоченном органе власти. В столице это инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах (ИНПП) – подразделения Государственной жилищной инспекции г. Москвы (Мосжилинспекции).
– А как быть с ванной?
– Если сантехнику не переносят в присоединенную зону, разрешение на перепланировку можно оформить по эскизу.
К нему нужно приложить схему узла гидроизоляции. Но должно быть показано размещение сантехприборов и подводки к ним. При устройстве гидроизоляции необходимо составить акт освидетельствования скрытых работ. Собираясь заменить оборудование, исходите из существующих размеров помещения. Ведь если новая ванна не впишется в предназначенное для нее пространство и вы захотите чуть-чуть расширить его за счет кухни или комнаты, от этого придется отказаться – даже частичное расположение санузла над данными помещениями не будет согласовано.
– А если москвич планирует переместить ванну, умывальник или унитаз на территорию бывшего коридора?
– Для этого потребуется подготовить проект, отвечающий нескольким условиям. В частности, не разрешено крепить приборы и трубопроводы санузлов непосредственно к ограждающим жилые комнаты межквартирным стенам и перегородкам (за исключением тех случаев, когда они сложены из кирпича и имеют толщину не менее 38 сантиметров, а нормы звуко- и виброизоляции соблюдены). Если при перепланировке не затрагивают несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации, объединение ванной и туалета можно согласовать по эскизу.
– Какие требования предъявляются к гидроизоляции пола в «мокрой» зоне?
– В частности, нужно, чтобы она была оклеечной, выполненной в два слоя, и обеспечивала продольный и поперечный нахлест полотнищ не менее 85 мм. Лицу, принимающему готовую гидроизоляцию, могут быть предъявлены данные о качестве материалов и образцы гидроизоляции, акты скрытых работ, проекты гидроизоляции и выполнения работ, а также журналы производства работ.
Если нет подтверждающих документов (в том числе актов освидетельствования скрытых работ), качество гидроизоляции можно проверить двумя способами. Первый – вскрыть участок пола. Второй – провести испытания: залить пол водой (толщина ее слоя – до 2 см) и оставить на 6 часов, составив соответствующий акт (отсутствие протечек говорит о добротности гидроизоляции).
– Многие задаются вопросом: обязателен ли порожек в санузле и если да, то какой высоты?
– Согласно нормативам, уровень пола в туалетах и ваннах должен быть на 15–20 мм ниже, чем в смежных помещениях. Либо санузел и соседнюю комнату необходимо разделить порогом.
Тем, кто собирается увеличить санузел, следует также знать, что «не допускается... вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат» (Московские городские строительные нормы (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания», утвержденные Постановлением правительства Москвы от 2 октября 2001 г. № 894-ПП).
– А если очень хочется, чтобы ванна или душ были расположены ближе к спальне?
– В принципе, это возможно, если в квартире имеется второй санузел, оборудованный унитазом, с входом в него из коридора или холла.
Комфорт без газа
– Можно ли совместить кухню и жилую комнату?
– Демонтаж перегородки между кухней и комнатой (то есть объединение этих помещений) возможен, если квартира не газифицирована, а межкомнатная стена не является несущей. Чтобы оформить разрешение, необходимо представить проект.
Нормативы требуют, чтобы помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками, были отделены от жилых комнат. Нельзя также размещать газифицированные кухни непосредственно над жилыми комнатами и под ними (ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденные приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 1989 г. № 250). Если ваша кухня после перепланировки будет гордо именоваться кухней-гостиной, она не перестанет быть кухней. Поэтому, чтобы переустройство стало возможным, газовое оборудование нужно заменить электрическим. Предварительно нужно получить разрешение энергоснабжающей организации на присоединение мощности. В старых домах, где система электроснабжения и оборудование электрощитовой далеки от совершенства, это порой вызывает большие сложности.
Если перегородка или стена между кухней и комнатой является несущей, объединить оба помещения можно, только устроив в ней проем.
Для этого необходимы техническое заключение о возможности и допустимости таких работ, а также проект, выполненный автором проекта дома (серии) или согласованный с ним. Если не удается установить автора проекта здания, следует обратиться в МосжилНИИпроект.
Существуют и другие требования, которые нужно соблюдать. Например, присоединение к стоякам водоснабжения и канализации должно остаться на прежнем месте. При этом нельзя прокладывать внутренние канализационные сети под потолком, в стенах и полу жилых комнат, а также под потолком кухонь (открыто или скрыто).
Шагнуть в сторону улицы
– И наконец самый душещипательный шаг каждого москвича, живущего в квартире эконом-класса – можно ли и как правильно присоединить лоджию или балкон?
– Изначально лоджии и балконы не только соединяли жилье с внешним миром, но и помогали спасать и эвакуировать людей в чрезвычайных и аварийных ситуациях. В наши дни эту дополнительную территорию за наружными стенами квартир собственники последних нередко рассматривают как дополнительное жизненное пространство. Стремясь присоединить заветные метры к своей жилой площади, они порой готовы буквально снести все преграды.
Но надо помнить, что в присоединенных объемах изменяется температурно-влажностный режим. Это негативно влияет на прочностные и эксплуатационные характеристики несущих и ограждающих конструкций. В результате возникают «мостики холода», из-за которых арматура и закладные детали подвергаются коррозии, стены промерзают, а в квартиру попадает атмосферная влага. Балконы в большей степени, чем лоджии, подвергаются риску утратить несущую способность.
– Мудрено все это…
– Да, не просто. Но, надеюсь, этот экскурс поможет понять, что удалять любой фрагмент наружной стены можно только в соответствии со специально разработанным проектом, предусматривающим такое техническое решение, которое прежде всего обеспечит устойчивость и безопасность конструкции. В зданиях некоторых серий сделать это очень сложно, а порой и невозможно. Чтобы точно узнать, осуществимо ли такое переустройство, вам придется обратиться к автору проекта дома (серии). Отметим, что с наибольшей вероятностью удастся согласовать проектное решение, предполагающее установку перегородки (стеклопакета) между лоджией и жилой комнатой с усилением конструкции, ограждающей проем. В дальнейшем, размещая в этом дополнительном пространстве мебель и другие предметы интерьера, учтите, что возможности балконной плиты не безграничны.
Второй аспект проблемы касается ограждения. Оно может быть полностью стеклянным, позволяющим обозревать окрестности, или традиционным непрозрачным – это зависит от предпочтений владельца квартиры (если, конечно, районный архитектор сочтет, что дизайнерское решение не вносит диссонанс в облик всего дома, и одобрит его).
Наконец, несколько слов о последнем аспекте присоединения лоджии или балкона к жилому помещению. В результате этой перепланировки технико-экономические характеристики квартиры как объекта недвижимости, подлежащего государственному учету, изменяются – ее площадь увеличивается. Если проект присоединения, выполненный автором проекта дома или прошедший у него экспертизу, будет согласован с ГлавАПУ Москомархитектуры, желательно, чтобы в заключении о допустимости переустройства содержались слова: «...с присоединением лоджии (балкона) к жилым помещениям».
– Что надо сделать в такой ситуации?
– Если после переустройства изменилось соотношение жилой и общей площади квартиры, лучше получить новое свидетельство о праве собственности. В противном случае при совершении сделок или любых операций с недвижимостью, требующих нотариального удостоверения (продажа, дарение, наследование), могут возникнуть сложности с ее оформлением. Ведь метраж помещений, указанный в документах БТИ, будет отличаться от того, который проставлен в свидетельстве. БТИ учтет площадь кухни-гостиной как вспомогательную. То есть жилая площадь квартиры после переустройства уменьшится.
Чтобы этого не произошло, желательно разграничить собственно кухню и жилую зону, устроив, например, подиум, небольшую перегородку или полы различной конструкции и с разным покрытием. А с присоединением к жилым помещениям лоджии или балкона общая площадь вашего жилья увеличится, так как до этого площадь летних помещений (застекленных и открытых лоджий, балконов, террас) в общую площадь квартиры не была включена.
– Что еще следует знать?
– Не допускается переносить нагревательные приборы общедомовой системы отопления на остекленные лоджии и балконы. Зато вполне возможно устроить электрический теплый пол, если выделенная на квартиру мощность позволяет сделать это и если не предполагается увеличить нагрузку на балконную плиту за счет стяжки и утеплителя. Разрешено не согласовывать утепление балкона. Однако учтите, что, если толщина ограждающих конструкций балкона увеличится, они могут быть отмечены на плане БТИ красными линиями (это признак нарушения).
Поэтому целесообразно в проекте предусмотреть утепление балкона.
На чье плечо опереться?
– Стоит ли прибегать к услугам посредников, оформляя перепланировку, или этим можно заняться лично?
– Однозначного ответа на данный вопрос нет – каждый принимает решение сам. Расскажу лишь о том, какие подводные камни встречаются при выборе посреднических фирм.
Информацию о таких фирмах люди получают у знакомых, уже оформивших перепланировку, в печатных изданиях или Интернете. Здесь их поджидают сюрпризы, о которых по большей части никто не подозревает. Главной неожиданностью станет цена услуг посредников. Она складывается из стоимости проектных работ, необходимых согласований в надзорных органах, услуг человека, непосредственно занимающегося вашим делом, и «смазочных материалов», позволяющих ускорить деятельность бюрократической машины (это теневые расходы, которых в действительности чаще всего не существует, но они значительно увеличивают цену). Кстати, расценки на платные услуги, оказываемые госструктурами, утверждены официально, с ними можно ознакомиться на официальных интернет-сайтах этих организаций. Кстати, Мосжилинспекция оформляет разрешения на перепланировку и переустройство бесплатно.
Наиболее распространенный способ обмана компаниями-посредниками – перечисление множества якобы необходимых согласований переустройства, которые на самом деле не нужны. Приведем несколько примеров. Многие фирмы сообщают: «Согласование перепланировки в Москве – трудоемкий и длительный для непрофессионала процесс, так как требует согласования более чем в десяти инстанциях, каждая из которых имеет свой собственный порядок приемки и оформления документов».
В список этих «инстанций» непостижимым образом попали БТИ, балансодержатель здания (ДЕЗ, РЭУ, ТСЖ, управляющая компания), соседи из ближайших квартир и другие собственники помещений в доме.
На самом деле в соответствии с Жилищным кодексом РФ и другими нормативными правовыми актами при перепланировке внутри квартиры согласия упомянутых организаций и лиц не требуется.
Согласующих инстанций всего несколько. Далеко не в каждом случае вам понадобится «одобрение» хотя бы одной из них. БТИ в этот перечень не входит – в ведении данной структуры находится только технический учет жилищного фонда.
Но можете быть уверены, что вам придется заплатить за все мнимые согласования, «полученные» посредниками. Причем сумма расходов на «стимуляцию» должностных лиц, обращаться к которым не было никакой необходимости, займет не последнюю строчку в предъявленном вам счете и никакими документами или расписками подтвердить ее не удастся.
Отклики на эту тему просьба присылать по почте е-mail: Anatoly.Sidorov@vm.ru или сообщать по телефону (499) 259-83-91 (доб. 135 ).
Справка «ВМ»
Контактная информация размещена на официальном интернет-сайте Мосжилинспекции: http://www.mzhi.ru. Там же вы можете ознакомиться с действующими нормативами по переустройству, а также задать вопрос о перепланировке и получить сведения из первых рук – на ваш вопрос ответят специалисты инспекции.
Автор: Анатолий ЕМЕЛЬЯНОВ
От: Источник: Вечерняя Москва 24.05.2011,
Похожие темы:
« Вернуться
|
